Preguntas Frecuentes
Relacionado a la Compra y Venta
Cuando realizas una reserva en algún proyecto, esa propiedad se deja de ofrecer a cualquier otro interesado por lo que ingenieros corretajes cuenta con que tu compromiso de compra es serio. Por otro lado, una vez que reservas, nosotros realizamos una serie de gastos administrativos que tienen que ver con procedimientos internos de la empresa. Es por eso que el documento que firmas cuando reservas indica que el valor de la reserva no se devuelve, ya que si desistes de la compra representa un perjuicio para ingenieros corretajes.
Compra con crédito hipotecario:
En este caso los gastos operacionales son los siguientes:
– Estudio de títulos: Este es un cobro que realiza el área legal del Banco debido a que le encarga a un estudio de abogados externos estudiar y corroborar que la propiedad que está comprando se encuentra con todos sus antecedentes al día y sin ningún tipo de vicio legal. Normalmente este cobro tiene un valor de 3 UF.
– Tasación: Este es un cobro que tiene que ver con que el Banco contrata a un tasador para corroborar que el valor al que está comprando tu propiedad se ajusta en ese momento a los valores que ofrece el mercado inmobiliario para propiedades similares. Debes recordar que la propiedad quedará hipotecada a favor del Banco y en caso de que no pagues la deuda, el Banco cobrará su garantía que corresponde en este caso a la propiedad. El Banco realiza esta tasación para verificar que la garantía que estas entregando se compara con el monto de dinero que te está prestando. Normalmente este cobro tiene un valor de 3 UF.
– Borrador de escritura: Este es un cobro que realiza el área legal del Banco por redactar la escritura que firmará para concretar la compra de tu propiedad. Normalmente este cobro tiene un valor de 3 UF.
– Notaría: Este es un cobro que realiza la notaría por tomar la firma de las personas que deben firmar la escritura. Normalmente este cobro tiene un valor de 3 UF.
– Impuesto al Mutuo: Este es un impuesto que se debe pagar al Estado cada vez que cualquier persona toma un crédito hipotecario. Para las propiedades DFL2 (dentro de los 2 primeros años desde la recepción final) el valor del impuesto es el 0,2% del valor de la propiedad y para el resto de los inmuebles este impuesto corresponde al 0,8% del valor de la propiedad. El beneficio DFL2 solo aplica para las dos primeras viviendas que adquieres. Para una propiedad de 3.000 UF este impuesto tiene un valor aproximadamente de 6 UF.
– Inscripción de dominio en el CBR: Este es un cobro que realiza el Conservador de Bienes Raíces para anotar en sus registros que tú ahora eres el nuevo dueño de la propiedad. El monto de este cobro depende del valor de la propiedad que está comprando. Para una propiedad de 3.000 UF este gasto tiene un valor aproximado de 15 UF.
Normalmente una vez que firmas la escritura trascurre un periodo aproximado de 20 días, el cual depende exclusivamente del Conservador de Bienes Raíces Respectivo.
En la promesa de compraventa el comprador promete comprar y el vendedor promete vender la propiedad una vez que el proyecto cuente con recepción final. Como señal de seriedad se fija una multa que la parte cumplidora tiene derecho a cobrar en caso de que la otra parte no cumpla su promesa. Por lo tanto, si desistes de la compra una vez firmada la promesa, ingenieros corretaje legalmente tiene derecho a cobrar la multa estipulada en el documento a modo de indemnización.
Actualmente los Bancos como política general solo están financiando el 80% del total del valor de la compra de una propiedad. En casos muy particulares, ciertos Bancos financian el 90% para algunos perfiles de clientes que considera mejor evaluados según sus pautas y criterios internos. Es importante que consideres que, si al momento de promesar presentaste una pre-aprobación por el 90%, no necesariamente el banco te financiará el 90% al momento de la escrituración, ya que durante el periodo de tiempo que transcurre entre la firma de la promesa y el proceso de escrituración el Banco puede haber cambiado sus políticas internas y te financie un menor valor.
Si compras con recursos propios no hay problema en que tengas algo pendiente con Dicom. En el caso que necesites un crédito hipotecario para comprar es muy probable que tengas problemas para la aprobación del crédito.
Si trabajas como dependiente, los documentos que normalmente pide el Banco para evaluarte son:
- Copia de Cédula de Identidad
- 6 últimas liquidaciones de sueldo
- 12 últimas cotizaciones de AFP
- Certificado de antigüedad laboral emitido por tu empleador
Si eres independiente los documentos que se solicitan son:
- Copia de Cédula de Identidad
- 2 últimas declaraciones de impuesto a la renta
- Boletas emitidas durante los últimos 6 meses
Puede que en ciertos casos particulares te pidan antecedentes adicionales.
La aprobación del crédito hipotecario es responsabilidad del comprador, es por ello que una vez que reservas y/o firmas promesa de compraventa debes mantener un impecable comportamiento financiero hasta el momento de la escrituración. Esto quiere decir, que si durante el periodo que transcurre entre que el Banco te otorgue la pre-aprobación bancaria y la escrituración te endeudas o caes en Dicom o en algún incumplimiento en el pago de tus deudas vigentes, es muy probable que el Banco no te apruebe el crédito hipotecario. Te recomendamos para tu tranquilidad, que cada 3 meses revalides tu pre-aprobación para verificar que tu evaluación positiva sigue vigente con el Banco.
Si no estás de acuerdo con alguna de las cláusulas puedes consultarnos para resolver tus dudas y/o aprensiones. En caso de que nuestra respuesta no te sea satisfactoria le consultaremos a nuestros abogados para que pueda revisar tu consulta y darte una respuesta mejor justificada.
Si no estás de acuerdo con alguna de las cláusulas puedes consultarnos para resolver tus dudas y/o aprensiones. En caso de que nuestra respuesta no te sea satisfactoria le consultaremos a nuestros abogados para que pueda revisar tu consulta y darte una respuesta mejor justificada.
Si te endeudas puede ocurrir que al momento de la escrituración el Banco no te apruebe el crédito. La aprobación del crédito hipotecario es responsabilidad del comprador, es por ello que una vez que reservas y/o firmas promesa de compraventa debes mantener un impecable comportamiento financiero hasta el momento de la escrituración. Esto quiere decir, que si durante el periodo que transcurre entre que el Banco te otorgó la pre-aprobación Bancaria y la escrituración te endeudas o caes en Dicom o en algún incumplimiento en el pago de tus deudas vigentes, es muy probable que el Banco no te apruebe el crédito hipotecario. Te recomendamos para tu tranquilidad, que cada 3 meses re-valides tu pre-aprobación para verificar que tu evaluación positiva sigue vigente con el Banco.
Al ser el crédito responsabilidad del comprador, si llegado el momento de la escrituración del proyecto, tienes problemas con la aprobación del crédito y no puedes continuar con la compra por ese motivo, Ingenieros Corretaje está facultado legalmente para cobrar la multa que establece la promesa de compraventa o reserva.
La renta que necesitas para comprar no depende necesariamente del valor de la propiedad si no que depende del monto del crédito que le pedirá al Banco para comprar la propiedad. Con ello, si tu renta no te alcanza para que el Banco te financie el 80% de la propiedad, siempre está la alternativa de que el PIE que aportes para la compra sea mayor y de esa forma el crédito que necesites pedir sea menor y la cuota que tengas que pagar mensualmente se adecue a tu renta, con lo que tendrá más facilidades para que el Banco te aprueba el crédito. Como regla general, los bancos exigen que el dividendo que pagará en caso de tomar un crédito hipotecario sea menor o igual a tu renta dividida por cuatro.
Relacionado con el Arriendo
La legislación chilena no obliga a escribir el contrato. Sin embargo, es aconsejable que quede por escrito para evitar conflictos y probar ante tribunales cualquier incumplimiento. Un contrato ante notario puede contener el valor de la renta, la forma de reajuste, la duración del contrato y, en general, cualquier otra cláusula que ambas partes acuerden. Puede también incorporar el inventario de los bienes que componen la propiedad. Además es aconsejable pedir una garantía de arriendo, que usualmente corresponde a un mes de pago, para financiar arreglos por posibles deterioros y daños que se produzcan en la propiedad.
Predios rústicos o terrenos rurales: La ley obliga a las partes que escrituren el contrato de arriendo de un terreno rural, ya sea por escritura pública o privada (en caso de la escritura privada, se requieren dos personas como testigos (mayores de 18 años) quienes aparecerán en la escritura con ese mismo carácter). Si es que no tienen un contrato de arrendamiento por escrito, no podrán demandar en caso de incumplimiento.
Si bien no es obligatorio firmar el contrato de arrendamiento ante un notario, se recomienda hacerlo en caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio donde no se podrá desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.
Un contrato de arriendo debe básicamente establecer la descripción y ubicación de la vivienda, el uso que se le dará, ya sea comercial, habitacional u otro; la fecha de inicio y término del contrato y su forma de termino; la fecha de pago del arriendo, es decir, si el pago será mensual, trimestral, u otro fijando anticipadamente una multa diaria por atraso y a quien debe pagarse; las causas de terminación del contrato; debe explicitar de inmediato si el arrendatario puede subarrendar o no la propiedad para evitar sorpresas futuras y por último, debe especificar las mejoras que se harán al inmueble y las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario.
Además de dejar establecido el monto del arriendo, frecuencia de pago (generalmente mensual) y la unidad de pago, también es importante que en el contrato de arrendamiento se deje clara la forma en que se reajustará el pago del arriendo, el cual generalmente es cada tres meses, de acuerdo a la variación del IPC.
El mes de garantía es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad al término del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario en el mismo contrato.
En ese caso, el arrendatario tiene la obligación de entregar el inmueble al arrendador, además de encontrarse al día el pago de las cuentas de servicios básicos. Si el arrendatario no restituye el inmueble, tendrá que pagar la renta del arrendamiento, los gastos comunes y las cuentas de servicios básicos hasta el día en que entregue la propiedad y deberá ser desalojado judicialmente del inmueble.
El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiración del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.
En el caso de la expiración del plazo, debemos hacer un par de distinciones: si se trata de un contrato a plazo fijo o por tiempo indeterminado. En el primer caso, el contrato se extingue por el solo transcurso del plazo, lo que da origen a la denominada acción de restitución por expiración del plazo. Por su parte, en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación que hace el arrendador al arrendatario, indicándole su intención de poner término al contrato.
El contrato de arrendamiento también puede terminar mediante una sentencia judicial, en aquellos casos que la ley señala, tales como juicio de término de contrato por no pago de rentas, restitución de la propiedad por expiración del tiempo señalado en el contrato, entre otras.
Esta comunicación se realiza al arrendatario mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial.
El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó el inmueble, siendo el plazo máximo de seis meses.
Los procedimientos se llevan ante los juzgados civiles o juzgados de letras de competencia común.